Růst cen nemovitostí v EU: Co znamená pro investory a nájemní bydlení v Česku?

Evropský statistický úřad (Eurostat) nedávno zveřejnil statistiky k vývoji cen rezidenčních nemovitostí a nájmů v zemích Evropské unie. Data nabízejí nejen makroekonomický pohled na trh s bydlením, ale mají přímé důsledky i pro lokální rozhodování investorů, developerů a provozovatelů nájemního bydlení.

Trh s nemovitostmi v Evropské unii (EU), ale i v České republice prochází dynamickým vývojem, ovlivněným řadou ekonomických faktorů včetně inflace, úrokových sazeb a demografických změn. Co zmíněné informace mohou znamenat pro investory do nemovitostí se dočtete v našem článku. Porostou ceny nemovitostí dále nebo budou klesat ?

Vývoj cen nemovitostí a nájmů v EU a ČR

Trh nemovitostí v Evropské unii prošel po roce 2013 obdobím výrazného růstu cen (jak můžeme vidět na obrázku č.1), který byl poháněn nízkými úrokovými sazbami a zvýšenou poptávkou. Tento trend byl dále umocněn v letech 2021 a 2022, kdy do nemovitostí směřovaly úspory domácností nashromážděné během pandemických omezení. V České republice se ceny nemovitostí od roku 2010 více než zdvojnásobily. Avšak v roce 2023 došlo k obratu: vysoká inflace a rostoucí úrokové sazby vedly k ochlazení trhu, což se projevilo poklesem cen nemovitostí. Podle Eurostatu ceny nemovitostí v EU ve čtvrtém čtvrtletí 2023 mezičtvrtletně klesly o 0,3 %.

Obrázek č.1 – Vývoj cen nemovitostí v čase
Zdroj: Eurostat, 2025 [cit. 24.4.2025] Dostupné z: https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=Housing_price_statistics_-_house_price_index

Obrázek č.2 – Vývoj cen nemovitostí čtvrtletní a roční tempo změny
Zdroj: Eurostat, 2025 [cit. 5.5.2025] Dostupné z: https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=Housing_price_statistics_-_house_price_index

V českém kontextu je klíčové zdůraznit, že mezi Q4 2023 a Q4 2024 vzrostly ceny rezidenčních nemovitostí v průměru o 8,4 %, čímž se Česko téměř řadí mezi nejrychleji rostoucí trhy v celé EU. Vyšší meziroční růst zaznamenaly jen některé státy, jako například Bulharsko (18,3 %), Maďarsko (13,0 %) nebo Španělsko (11,4 %).

V posledním čtvrtletí roku 2024 vzrostly ceny rezidenčních nemovitostí v Evropské unii meziročně o 4,9 %, v eurozóně o 4,2 %. Publikovaná data potvrzují, že realitní trh v Evropě se po krátké stagnaci nachází opět v růstové fázi.

Obrázek č.2 – Vývoj průměrné ceny za m² v ČR u rodinných domů a bytů
Zdroj: Vlastní zpracování dle dat ČSÚ [cit. 24.4.2025] Dostupné z: https://vdb.czso.cz/vdbvo2/faces/cs/index.jsf?page=vystup-objekt&z=T&f=TABULKA&skupId=5073&katalog=31782&&pvo=CEN14A&&u=v7__VUZEMI__97__19&str=v52#w=

Graf výše (Obrázek č.2) zachycuje výrazný nárůst cen rezidenčních nemovitostí v Česku během pěti let. Nejvíce rostly ceny bytů, které v roce 2022 překročily hranici 60 000 Kč za m² v průměru a v roce 2023 jen mírně klesly. Ceny rodinných domů rostly podobným tempem, ale zůstávají mírně nižší než ceny bytů.

Tento vývoj potvrzuje atraktivitu realitního trhu pro investory – nemovitosti si navzdory ekonomickým výkyvům udržují vysokou hodnotu. Pro domácnosti to ale znamená vyšší finanční zátěž při pořízení bydlení i vyšší náklady na nájem.

Analýza prezentovaných údajů dokazuje současnou dynamiku trhu s nájemním bydlením a je nutné tyto aspekty zahrnout do investičního rozhodování.

Ceny nemovitostí rostou dvakrát rychleji než nájmy

Podle Eurostatu (obrázek č.3) vzrostly od roku 2010 do 2. čtvrtletí 2024:

• Ceny nemovitostí v EU o 51,8 %
• Nájmy pouze o 24,8 %

Uvedený rozdíl je klíčový a naznačuje, že návratnost investic do nemovitostí (tzv. gross rental yield) se ve většině zemí snižuje, pokud nájemné neroste souměrně s cenou pořízení aktiv.

Pro investory to znamená, že strategie výnosu z nájmu je v současnosti méně atraktivní v zemích s rychlým růstem cen, a o to více záleží na efektivním řízení nákladů, výběru lokality a délce pronájmu.

Obrázek č.4 – Vývoj cen nemovitostí oproti cenám nájmů v čase (modrá = nájmy; růžová = cena nemovitostí)
Zdroj: Eurostat, 2025 [cit. 24.4.2025] Dostupné z: https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=Housing_price_statistics_-_house_price_index

Co to znamená pro investory a developery?

Současný trend růstu cen nemovitostí v Evropské unii, představuje pro investory a developery jak výzvy, tak příležitosti. Na jedné straně rostoucí ceny zvyšují hodnotu stávajících nemovitostí, což může vést k vyšším kapitálovým ziskům pro vlastníky. Na straně druhé však zvyšující se náklady na pořízení nových nemovitostí a stavební materiály mohou ovlivnit návratnost nových developerských projektů. Naše společnost velmi pečlivě analyzuje tržní podmínky a zaměřuje se na zajímavé projekty v lukrativních lokalitách s vysokou poptávkou.

V nadcházejícím období se očekává pokračující růst cen nemovitostí v České republice, a to i přes předpokládaný pokles úrokových sazeb hypotéčních úvěrů.

Co z toho vyplývá?

Rychlý růst cen nemovitostí výrazně zvyšuje náklady na bydlení a dál ztěžuje dostupnost vlastní nemovitosti. Nejvíce se to dotýká mladých lidí a domácností s nižšími příjmy, pro které se stává vlastní nemovitost čím dál méně dostupná. Rostoucí ceny zároveň zvyšují nájmy, což zatěžuje rodinné rozpočty a snižuje jejich finanční stabilitu.

Přesto však tato nová situace ukazuje i investiční příležitost, pokud lidé chtějí participovat na růstu hodnoty nemovitostí, aniž by nemovitosti museli přímo vlastnit. Mohou využít možnost investovat své prostředky prostřednictvím zajištěných dluhopisů a tak je cíleně alokovat do kvalitních a výnosných realitních projektů. Pokud chcete investovat do prokazatelně rostoucího realitního trhu, můžete využít u nás zajištěné dluhopisy již od 50 000 Kč. Více informací o zajištěných dluhopisech se dozvíte v záložce zajištěné dluhopisy nebo klikněte ZDE.

Společnost e‑Finance, která na trhu působí více než 20 let, nabízí investorům přístup k nemovitostem v atraktivních lokalitách – od městských apartmánů po hotelové a rekreační nemovitosti – s důrazem na stabilitu, dlouhodobou hodnotu a profesionální správu.

Investujte do reálných nemovitostí a kvality služeb. Investujte s e‑Finance.

Zdroje:

https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=Housing_price_statistics_-_house_price_index

https://vdb.czso.cz/vdbvo2/faces/cs/index.jsf?page=vystup-objekt&z=T&f=TABULKA&skupId=5073&katalog=31782&&pvo=CEN14A&&u=v7__VUZEMI__97__19&str=v52#w=

https://csu.gov.cz/ceny-nemovitosti?pocet=10&start=0&podskupiny=014&razeni=-datumVydani

https://statistikaamy.csu.gov.cz/rust-cen-nemovitosti-v-eu-se-loni-zastavil