Banky a stavební spořitelny poskytly hypotéky (hypoteční úvěry) v lednu v celkovém objemu 35,5 miliardy korun. Oproti prosinci to znamená mírný pokles (o 4,4 %), meziročně však jde o výrazný nárůst – o 57 %. Vyplývá to ze statistik ČBA Hypomonitoru, který agreguje data všech bank a stavebních spořitelen aktivních na českém hypotečním trhu.
Objem skutečně nových hypoték (bez refinancování) dosáhl v lednu 27,2 miliardy korun. V meziměsíčním srovnání to představuje pokles přibližně o pět procent. Sezónní ochlazení na začátku roku je na hypotečním trhu běžné, letos se ale objemy drží relativně vysoko i po silném závěru předchozího roku.
Sazby hypoték zůstávají u 4,5 %, průměrná výše hypotéky dál roste
Průměrná realizovaná úroková sazba se v lednu prakticky nezměnila a nepatrně klesla na 4,48 % (z 4,49 % v prosinci). Hypoteční sazby se tak už několik měsíců pohybují těsně pod hranicí 4,5 %.
Zároveň pokračuje růst průměrné výše nově poskytnutého úvěru. Průměrná výše nové hypotéky v lednu činila 4,51 milionu korun, což je mírný meziměsíční nárůst a zároveň zhruba o 15 % více než před rokem. Vyšší průměrná částka spolu s jen pozvolným zlevňováním úvěrů znamená, že průměrná měsíční splátka se v meziročním srovnání zvýšila přibližně o 1400 korun.
Refinancování posiluje, podíl je nad loňským průměrem
Vedle nových úvěrů byla v lednu viditelná také aktivita v refinancování a navyšování hypoték. Objem refinancovaných a navýšených úvěrů dosáhl 8,3 miliardy korun a jejich podíl na celkovém objemu hypoték vzrostl na 23,4 %, což je nad průměrem předchozího roku (20,6 %). Data naznačují, že část klientů se snaží aktivně řešit končící fixace a hledat lepší podmínky, případně navyšovat financování.
Co trh táhne a co jej může brzdit
Podle zástupců trhu stojí za silnějším startem roku kombinace dojezdu poptávky z konce loňska a očekávání změn pravidel pro část žadatelů. Zároveň se objevují první signály opatrného konkurenčního „přetahování“ o klienty – některé banky už krátkodobě pracují s akčními nabídkami sazeb, aby nastartovaly tradičně silnější jarní sezonu.
Část analytiků ale zároveň upozorňuje, že trh může v dalších měsících zvolnit, pokud se naplno projeví přísnější nastavení pro vybrané typy úvěrů a pokud bude pokračovat tlak růstu cen bydlení ve vztahu k příjmům domácností.
Kontext pro hypotéky: sazby ČNB drží, ceny bydlení zůstávají odolné
Pro vývoj hypoték je důležité i širší makro prostředí. Česká národní banka na únorovém zasedání ponechala základní úrokovou sazbu na 3,5 %, takže trh zatím nedostal impuls k rychlejšímu poklesu hypotečních sazeb.
Současně zůstávají ceny rezidenčních nemovitostí relativně odolné. Podle ČSÚ v roce 2024 ceny bytů v ČR meziročně vzrostly o 6 %, u rodinných domů o 1 %. To v praxi znamená, že ani při stabilnějších úrocích nemusí čekání na levnější financování automaticky přinést levnější nemovitosti.
Další data naznačují, že tlak na ceny bydlení se po období vyšších sazeb neztratil. ČNB uvádí, že reálné ceny bytů po poklesu v roce 2023 během roku 2024 a na začátku roku 2025 strmě rostly a překonaly maxima z roku 2022; růst cen zároveň předbíhá růst příjmů, což zhoršuje dostupnost bydlení.
Podobný obrázek přináší i Deloitte Property Index 2025: Praha se podle něj řadí mezi nejméně dostupné evropské metropole (3. místo) a na pořízení standardního bytu vychází zhruba 15násobek hrubého ročního příjmu (cca 180 měsíčních platů). Deloitte zároveň uvádí, že průměrná hypoteční sazba v ČR v rámci srovnávaných zemí zůstává relativně vysoko (v reportu cca 5,07 %, evropský průměr 4,36 %).
ZDROJE:
- ČTK – Banky poskytly v lednu hypotéky za 35,5 miliardy Kč
- ČNB – CNBlog: rozhodnutí ponechat 2T repo sazbu na 3,5 % (únorové zasedání)
- ČSÚ – Ceny nemovitostí (statistika): 2024 byty +6 %, rodinné domy +1 %
- ČNB – článek/box: Realitní trh ve vzestupné fázi cyklu (reálné ceny bytů nad maximy 2022 na počátku 2025)
- Deloitte – Property Index 2025 (tisková zpráva CZ): Praha 3. nejméně dostupná, ~15 ročních mezd; sazby ČR vs. Evropa