e‑Finance: Vysvětlení přístupu k dlouhodobému držení a rozvoji městských aktiv, růst čistých aktiv

Brno 28.10.2025

Často kladená otázka: Proč ještě neprodáváte vaše klíčové nemovitosti?

Neprodáváme – ale můžeme kdykoliv. Proč sázíme na nájemní hodnotu a vysokou likviditu bytů 1+kk–4+kk a transparentní IFRS přístup se dočtete níže.

Co v článku najdete

Tento text je srozumitelným průvodcem přístupem e‑Finance k rozvoji a financování městských nemovitostních projektů. Na jednom místě přináší:

• přehled strategie a klíčových principů řízení portfolia,
• konkrétní projekty a růstové milníky (EFI Palace, EFI SPA Hotel, Obchodní Galerie Jihlava a další),
• principy financování – jak uvažujeme a proč e‑Finance Dluhopisy (1–4 roky v rámci 25letého programu) a proč mají stávající investoři prioritu,
• důležité finanční metriky vysvětlené lidsky: NET LTV okolo 67 %, co je odložená daň v IFRS a proč z principu není „hotovým dluhem“,
• likviditu: kdy a proč neprodáváme po jednotkách, a přesto můžeme kdykoliv, pokud to dává strategický smysl.

1) Naše strategie v kostce: držet, rozvíjet, zvyšovat provozní výkon

Skupina e‑Finance se zaměřuje zejména na městské rezidenční a hotelové projekty s jasným provozním potenciálem. Strategii stavíme na třech pilířích:

a) Aktivní správa a development

• systematické zvyšování obsazenosti a práce s cenotvorbou (u bytů i hotelů),
• průběžné modernizace jednotek, zkvalitňování společných prostor a služeb,
• energetická efektivita (měření, regulace, technologie s návratností),
• právní a technická připravenost projektů na rychlou likviditu po jednotkách – jako opční hodnota, nikoli jako aktuální plán.

b) Organický růst hodnoty

• cílený CAPEX s prokazatelnou návratností (standardy vybavení, technologie),
• přístavby a konverze (zvyšování bytové kapacity, konverze kanceláří na byty),
• provozní a nákupní synergie v rámci portfolia (centralizovaný asset & facility management).

c) Disciplína ve financování

• vyvážená kapitálová struktura a práce s NET LTV okolo 67 %,
• e‑Finance dluhopisy primárně pro stávající stabilizovanou investorskou bázi:
  • stávající investoři mají prioritu při alokaci nových emisí (objemově i časově),
  • pro nové investory využíváme omezenou kapacitu podle potřeb programů,
  • rozšíření platformy o fond kvalifikovaných investorů (cílené otevření konec 2025), pro investory preferující přímý podíl na skupinovém portfoliu.

„Našim cílem je dlouhodobě zvyšovat hodnotu portfolia prostřednictvím aktivní správy, developmentu a kvalitního provozu. U klíčových projektů vidíme jasně měřitelný růstový potenciál; proto je nechceme prodávat i když můžeme kdykoliv – chceme je dál rozvíjet. Jen vybudováním rozpracovaných projektů se stavebním povolením v Brně, Břeclavi, Jihlavě, Hodoníně u Kunštátu a v Jeseníkách je velmi pravděpodobné dosažení zhodnocení budoucích investic o více jak 50% v průběhu tří let. Konkrétně dostavbou přístavby EFI Palace v centru, se navýší hodnota projektu na více jak 1,1 mld. (celkem 148 jednotek 1+kk až 4+kk, kanceláře, kongress a další provozy). “

Radek Jakubec, MSc, MBA, LL.M, předseda správní rady e‑Finance, a.s.

2) Likvidita a opční hodnota: neplánujeme prodej po jednotkách, ale můžeme kdykoliv

Brno je město s vysokým podílem studentů, silnou technologickou a průmyslovou základnou a velmi dobrou městskou infrastrukturou. To dlouhodobě podporuje nájemní poptávku po 1+kk až 4+kk a tvoří základ likvidity.

Zároveň platí, že 88 bytů a ubytovacích jednotek 1+kk až 4+kk, které držíme v centru Brna v projektu EFI Palace, který se od příštího roku začne rozrůstat o dalších 60 jednotek 1+kk až 4 + kk představují (celkem přes 10 tis. m2 užitné plochy) je vysoce likvidní aktivum v centru Brna – proto můžeme kdykoliv flexibilně realizovat rozprodej po jednotkách, pokud by to dávalo strategický smysl. Již před několika lety jsme nemovitost rozdělily v katastru nemovitostí na jednotky, stejně jako naše další bytové projekty.

Jinými slovy: krátkodobě neplánujeme rozprodej, protože dává větší smysl inkasovat hodnotu z provozu a organicky zvyšovat výnos a hodnotu. Participovat na růstu cen nemovitostí v centru Brna. Umožnit tuto participaci našim investorům. Opci na prodej po jednotkách však vědomě udržujeme – je to prvek strategické flexibility a řízení rizik.

3) Jak portfolio roste: projekty a čísla (e‑Finance zkušenosti v praxi)

• EFI Palace, Brno – 88 pronajímaných bytů a zahájená přístavba cca 60 bytů s novými komerčními plochami. Tím škálujeme nájemní pilíř a stabilitu provozního cash flow.
• EFI SPA Hotel, Brno – dlouhodobě zvyšuje EBITDA (zisk před odpisy a daněmi) o více než 10 % ročně; růst táhne řízená cenotvorba, optimalizovaná obsazenost a zlepšování kvality služeb.
• EFI Obchodní Galerie Jihlava – EBITDA roste; připravujeme nástavbu 11 bytů a konverzi vybraných kanceláří na byty, abychom lépe využili poptávku po městském bydlení.

Celé portfolio nemovitostí e-Finance je tvořeno nemovitostmi přesahující hodnotu 1,97 mld. a jejich výčet najdete zde: https://www.e-finance.eu/pro-investory/portfolio-investic/ a jejich ocenění znaleckými posudky zde: https://www.e-finance.eu/pro-investory/klicove-financni-ukazatele/

4) Kapitálová struktura a IFRS v kostce: NET LTV okolo 67 % a co je odložená daň

Aby měla recenze e-Finance racionální základ, vysvětlujeme hlavní metriky:

NET LTV okolo 67 %

• Metrika popisuje čisté zadlužení k hodnotě portfolia po odečtení hotovosti. Je vhodnější pro posouzení ekonomické reality než mechanické sčítání všech rozvahových položek.

Odložená daň ( okolo 200 mil. Kč), kterou e-Finance vykazuje v dlouhodobých závazcích podle IFRS

• Jde o nepeněžní účetní položku vznikající zejména z přecenění majetku a rozdílů mezi účetní a daňovou hodnotou. Prakticky je to „rezerva“ na daň z budoucích zisků.
• Kdy by se platila? Jen při reálné realizaci zisku (např. prodejem majetku). Pokud majetek neprodáme a zisk nerealizujeme, tuto daň neplatíme.
• Proč to zmiňujeme? České účetnictví (CZ GAAP) takto odloženou daň v konsolidaci běžně nevykazuje; v IFRS tedy může opticky navyšovat závazky těm, kteří smíchají kategorie. Proto zdůrazňujeme NET LTV ~67 % jako relevantní pohled na zadlužení.

5) e‑Finance dluhopisy: vysoký zájem, 1–4 roky splatnosti a 25 letý program

Díky vysokému zájmu o Dluhopisy e‑Finance, a.s. si můžeme – na rozdíl od řady jiných emitentů – dovolit nabízet jak krátkou jednoletou splatnost, tak střednědobou splatnost až 4 roky. Tato flexibilita reflektuje preference různých investorů a zároveň charakter městských aktiv.

Nabídka e‑Finance Dluhopisů je zasazena do dluhopisových programů koncipovaných na 25 let. To odpovídá realitě: dluh na nemovitosti se neumoří za rok, ale v horizontu desítek let, kdy aktiva generují provozní cash flow a vytvářejí prostor pro disciplínu v refinancování.

Priorita pro stávající investory

• Dluhopisy primárně směřujeme ke stávající stabilizované investorské bázi – ti mají přednost při alokaci nových emisí (objemově i časově).
• Pro nové investory udržujeme omezenou kapacitu podle aktuálních potřeb programů.
• Většinu emisí zajišťujeme zástavním právem

6) Fond kvalifikovaných investorů: cíl otevření konec 2025

Pro investory, kteří preferují přímý podíl na portfoliu, připravujeme fond kvalifikovaných investorů zaměřený na městské byty a hotely. Cíle fondu:

• diverzifikovat kapitálové zdroje a využít flexibilitu fondové struktury,
• zvýšit transparentnost (jasná pravidla správy, oceňování a reportingu),
• umožnit participaci na dlouhodobém zhodnocování portfolia městských aktiv.

Zahájení cílíme na konec 2025 (v návaznosti na regulatorní a provozní milníky). Účast bude výhradně pro kvalifikované investory v souladu s právní úpravou.

7) Jak řídíme splatnosti a refinanční riziko

Krátké splatnosti neznamenají automaticky vyšší riziko – záleží na kvalitě aktiv, likviditě a řízení rozvahy. Náš přístup:

• Maturity ladder: časové rozložení splatností tak, aby nevznikala koncentrační špička; kombinujeme 1leté a až 4leté tranše.
• Diverzifikace zdrojů: kromě dluhopisů pracujeme s bankovním financováním a průběžně zlepšujeme připravenost aktiv (včetně opce „po jednotkách“).
• Krytí z provozu: rostoucí EBITDA a nájemní výnosy zvyšují úrokové krytí a cash flow.
• Disciplína v CAPEX: investice děláme tam, kde prokazatelně zlepší obsazenost, ADR/RevPAR či nájemní výnos – ne kvůli objemu, ale kvůli návratnosti.

8) Proč městské lokality a proč právě Brno

• Studenti a mladí profesionálové zajišťují trvalou poptávku po 1+kk–2+kk.
• Technologické firmy a průmysl drží poptávku u 2+kk–4+kk.
• Městská infrastruktura (MHD, služby, dostupnost) posiluje obsazenost a nájemní dynamiku.
• Turistická a business klientela podporuje hotelový segment v centru.

Výsledkem je, že držení a rozvoj v Brně a dalších centrech měst dává ekonomicky racionální smysl: nájemní výnos a provozní zisky tvoří základ udržitelného růstu.

9) Fakta v kostce: rychlý přehled (užitečné pro recenze e‑Finance)

• Splatnosti dluhopisů: nabízíme 1–4 roky v rámci 25 letého programu – v souladu s dlouhodobou ekonomikou nemovitostí a transparentně o tom informujeme
• Kapitálová disciplína: pracujeme s NET LTV okolo 67 %; je to metrika lépe odrážející ekonomickou realitu než prostý součet IFRS závazků.
• IFRS a odložená daň (~200 mil. Kč): nepeněžní položka – prakticky „rezerva“ na daň z budoucích zisků; platila by se až při reálné realizaci zisku (např. prodejem majetku).
• Likvidita po jednotkách: 1+kk až 4+kk v atraktivních městských lokalitách jsou vysoce likvidní; neplánujeme rozprodej, ale můžeme jej kdykoliv využít jako strategickou opci.
• Provozní výkonnost: EFI SPA Hotel dlouhodobě zvyšuje EBITDA >10 % ročně, EFI Palace rozšiřujeme o cca 60 bytů, Jihlava roste a přidává 11 bytů, naše portfolio nemovitostí je oceněno hodnotou dle znaleckých posudků na 1,97 mld. Naše rozpracované projekty se stavebním povolením zvýší hodnotu portfolia na téměř 3 mld.

10) e‑Finance a e-Finance Dluhopisy, často kladené otázky

FAQ

Závěr: e-Finance – dlouhodobá volba pro městská aktiva

Naše strategie stojí na držení kvalitních městských aktiv (>65% portfolia), organickém růstu výkonnosti a disciplíně ve financování. Rozprodej po jednotkách je opce, nikoli plán. Likviditu máme, časování řídíme, provoz zlepšujeme.

To je odpověď pro všechny, kteří hledají informace a recenze o e-Finance a e-Finance Dluhopisech, pro investory, kteří ještě nemají s e‑Finance zkušenosti – s důrazem na data, kontext a srozumitelnost.