Auditovaná konsolidovaná výroční zpráva skupiny e-Finance včetně konsolidované účetní závěrky s přílohou

Zveřejňujeme finální verzi auditované konsolidované výroční zprávy skupiny e-Finance, konsolidované účetní závěrky s přílohou.

Dokument je již auditovaný a finální nahrazuje všechny předběžné neauditované verze.

Hodnota aktiv vzrostla o 16 % na 2,22 miliardy korun, zisk před zdaněním na 55 mil. Kč, celkový úplný výsledek hospodaření za období (P&L + OCI) na 47,7 mil.

Brno, 28.11.2025 – Skupina e‑Finance, a.s. zveřejňuje konsolidovanou výroční zprávu skupiny včetně konsolidované účetní závěrky s přílohou.

Skupina dosáhla zisku před zdaněním 55 136 tis. Kč. Celkový úplný výsledek hospodaření (P&L + OCI) činí 47 720 tis. Kč, což se pozitivně promítlo do růstu vlastního kapitálu na 484 889 tis. Kč (2023: 456 450 tis. Kč).

Současně došlo k růstu bilanční sumy – aktiva celkem vzrostla na 2 229 791 tis. Kč (2023: 1 929 933 tis. Kč), především díky rozvoji nemovitostního portfolia (investiční a provozní nemovitosti dohromady 1 960 706 tis. Kč).

Růst finanční rezervy a likvidity

Významným kvalitativním posunem je posílení likvidity skupiny:

Peníze a peněžní ekvivalenty dosáhly k 31. 12. 2024 výše 162 798 tis. Kč,

oproti roku 2023 (73 795 tis. Kč) jde o nárůst přibližně o 120 %.

To dokládá, že skupina generuje hotovost a současně si ponechává významnou finanční rezervu. Vyšší objem disponibilní hotovosti zvyšuje odolnost skupiny vůči výkyvům na trhu, umožňuje flexibilně reagovat na investiční příležitosti a představuje komfortní polštář pro obsluhu dluhu.

Zadluženost a řízení kapitálové struktury

Skupina průběžně pracuje na optimalizaci zadlužení při zachování efektivního využití cizích zdrojů.

Čistý dluh (úročené finanční závazky dlouhodobé + krátkodobé mínus peníze a peněžní ekvivalenty) činí za rok 2024 přibližně 1 331 399 tis. Kč.

Ve vztahu k celkovým aktivům ve výši 2 229 791 tis. Kč odpovídá podíl čistého dluhu na aktivech 59,75%.

Tento ukazatel se meziročně snížil (2023: cca 61,9 %), a skupina má ambici jej dále postupně snižovat.

Tento trend potvrzuje konzervativní přístup k zadlužení: i přes růst portfolia nemovitostí a bilanční sumy zůstává zadlužení pod kontrolou a skupina posiluje vlastní kapitál.

Net LTV a srovnání s trhem

Na nemovitostním trhu se jako klíčový využívá ukazatel Net LTV (Net Loan-to-Value), tj. poměr čistého dluhu k hodnotě nemovitostního portfolia:

Net LTV skupiny činí přibližně 68 %.

Ukazatel se meziročně mírně zlepšil (2023: cca 69 %).

Na realitním trhu přitom není neobvyklé, že banky u prémiových nemovitostí financují až 80 % Net LTV.

Hodnota 68 % je tedy v komfortním pásmu běžném pro realitní sektor a potvrzuje, že skupina využívá bankovní financování obezřetně, s rezervou vůči standardním limitům bank.

Skupina dlouhodobě kombinuje bankovní úvěry a kapitálový trh. Pro veřejnost vydává čtyřleté dluhopisy s kuponem navázaným na inflaci (inflace + 1 % p.a.) a také pevně úročené emise 7 až 9 % p.a. se splatností 1 až 3 roky. Díky této efektivní kombinaci bankovního financování a kapitálového trhu vychází průměrné úročení těchto závazků na 6,4 % p.a. (dle zveřejněné konsolidované závěrky).

EPRA NRV a reálná hodnota portfolia

Podle orientačního výpočtu činí EPRA NRV (Net Reinstatement Value) skupiny e‑Finance přibližně 660,4 mil. Kč, což je o 36,2 % více než účetní hodnota vlastního kapitálu podle IFRS (484,9 mil. Kč). EPRA NRV představuje ekonomickou hodnotu čistého majetku – tedy hodnotu aktiv po odečtení všech závazků, navýšenou o odložené daňové závazky a očištěnou o goodwill a nehmotná aktiva. Tento ukazatel odráží dlouhodobou tržní hodnotu portfolia a skutečnou ekonomickou hodnotu pro akcionáře. V realitních fondech je EPRA NRV považován za hlavní indikátor hodnoty fondu a jeho růstu v čase.

Alternativní ukazatele výkonnosti (APM)

Shrnutí

• Rok 2024 lze z pohledu skupiny e-Finance hodnotit jako úspěšný a stabilizační:

• růst vlastního kapitálu a bilanční sumy,
• významné posílení hotovostní pozice (nárůst peněz a peněžních ekvivalentů o přibližně 120 %),
• postupné snižování zadluženosti měřené čistým dluhem k aktivům,
• bezpečná úroveň Net LTV v kontextu realitního trhu.

• Skupina tak vstupuje do dalšího období s posílenou finanční pozicí, dostatečnou likviditou a stabilní strukturou financování.

Očekávaný vývoj v následujícím období

Strategie a směřování
V nadcházejících letech navazujeme na konzistentní strategii: posilovat kvalitu a výnosový potenciál portfolia, diverzifikovat zdroje výnosů i financování a zvyšovat energetickou soběstačnost našich objektů. Těžištěm zůstává aktivní asset management v hotelnictví, dlouhodobých nájmech i developmentu, řízený s důrazem na návratnost vloženého kapitálu a na průběžné snižování provozního rizika.

Klíčové investiční projekty – realitní část

• Brno, EFI Palace – 3. etapa (Zábrdovice / Bratislavská 52). Připravovaná přístavba a nástavba rozšíří stávající komplex o další ubytovací kapacity, kanceláře, kongresové zázemí a kryté parkování. Projekt má vydané územní rozhodnutí (3/2018) a stavební povolení (jaro 2019) a je v současnosti realizován. Předpokládané dokončení stavby je v roce 2028; v mezidobí budeme postupovat po logických stavebních milnících, aby nové kapacity navazovaly na provoz stávajícího areálu.
• Zámek Račice – hlavní budova (III. etapa). Zámecký areál po dokončení nabídne prohlídkové okruhy, ubytování, školící a konferenční sály i wellness; první dvě etapy jsou dokončeny a v omezeném provozu, třetí etapa rekonstrukce hlavního paláce je v realizaci. Naším cílem je uvést celý areál do plného provozu v roce 2026 při zachování konzervativního řízení rozpočtu a návazných provozních procesů.
• Břeclav – bytové domy (Charvátská Nová Ves). V dalším období navážeme na přípravnou fázi: projekt dvou bytových domů (celkem 36 bytových jednotek) má vydané pravomocné společné povolení a probíhá zpracování dokumentace pro provádění stavby. Cílem je zahájení výstavby v roce 2026 s dokončením do dvou let.
• EFI Obchodní galerie, Jihlava. V Jihlavě rozšíříme funkčnost objektu o podzemní garáže v 1. PP (22 stání a skladové prostory; předpokládané dokončení 2026) a nástavbu 11 bytů (předpokládané dokončení 2027). Tyto kroky mají posílit stabilitu nájemního cash‑flow a kvalitu služeb v lokalitě.
• Horní Lipová (Jeseníky) – EFI ApartHotel, II. etapa. Navážeme na vydaná povolení k výstavbě a rozšíříme areál o další ubytovací kapacity a návaznou infrastrukturu (wellness). Realizace je plánována postupně s ohledem na kapacity dodavatelů a sezónnost.
• Jeseník – bytový dům. Pokročíme do realizační fáze celkové rekonstrukce se záměrem vytvořit 12–16 bytů k pronájmu s cílem vyvážit regionální poptávku a návratnost kapitálu.

Energetika a soběstačnost portfolia.

Vedle realitního byznysu dále rozvíjíme energetickou divizi (Czech Property Fund, s.r.o.) se zaměřením na KVET (vysokoúčinná kogenerace), FVE, akumulaci a řízení spotřeby v našich objektech. V roce 2025 jsme uspěli ve státní aukci provozní podpory KVET na čtyřech lokalitách (1,2 MW na každém místě): Zábrdovice (Brno), Račice, Břeclav a Hodonín. Rozhodnutí MPO stanovují referenční aukční ceny (Kč/MWh): Zábrdovice 3 799; Račice 3 449; Břeclav 3 999; Hodonín 3 999. Podle aukčních pravidel se podpora uplatňuje maximálně na 3 300 provozních hodin ročně a výše tzv. aukčního bonusu se každoročně upravuje dle vzorce, který zohledňuje zejména vývoj cen elektřiny, plynu a emisních povolenek.

Pro ilustraci řádu velikosti uvádíme teoretický roční strop hrubé podpory:

1. souhrnně ≈ 60,37 mil. Kč/rok při plném využití limitu 3 300h. Skutečná výše vyplacené podpory bude nižší a proměnlivá v závislosti na vývoji cen energií a dalších parametrech dle rozhodnutí a pravidel aukce.

Současně jsme pro EFI SPA Hotel získali dotaci na FVE 99,9 kWp z Programu RES+ (Modernizační fond) ve výši 1 277 254,62 Kč. Instalace sníží odběr elektřiny ze sítě, podpoří řízení špiček a naváže na chystané bateriové úložiště a řízení spotřeby v objektu.

V roce 2026 plánujeme spustit nabíjecí stanice pro elektromobily na dvou brněnských adresách (Bratislavská 52 a náměstí 28. října), jako součást širší energetické koncepce (výroba – akumulace – flexibilní řízení spotřeby).

Kapitálová struktura a regulatorní milníky.
V oblasti financování budeme i nadále kombinovat bankovní úvěry a kapitálový trh. Skupina má schválené a aktivní dluhopisové programy (vč. zajištěných emisí vázaných na aktiva skupiny), které používáme k rozfázování investic i k efektivnímu ladění splatností. Prospekty detailně popisují portfolio, plány a rizikové faktory a jsou průběžně aktualizovány.

Důležitým krokem je také příprava Fondu kvalifikovaných investorů „FONDEFI SICAV, a.s.“. Fond byl zapsán do obchodního rejstříku dne 21. listopadu 2025. Cílem je postupně do něj převést stabilizovaná provozovaná aktiva skupiny; investorům to nabídne přímý podíl na vlastnictví portfolia a účast na čistém nárůstu NAV po poplatcích.

Na straně kapitálového trhu vnímáme jako významný milník rozhodnutí ČNB o schválení unijního prospektu pro růst k veřejné nabídce akcií EFI Hotels & Properties, a.s. (dceřiná společnost e‑Finance); právní moc rozhodnutí připadá na duben 2025. Tento krok dále zvyšuje transparentnost skupiny vůči investorům a připravuje půdu pro širší využití kapitálového trhu. Z prospektů vyplývá, že do EFI Hotels & Properties, a.s. byly vloženy podíly klíčových provozních společností skupiny (eFi Palace, eFi Palace Resort, e‑Finance EU, e‑Finance Jihlava), což posiluje integrační přístup ke správě hotelových a nájemních aktiv.

Provozní excelence a řízení rizik.
Napříč portfoliem budeme pokračovat v disciplíně ve financování (matchování splatností, řízení likvidity, konzervativní zadlužení), v hotelích posílíme přímé prodeje, řízení cen a MICE/eventy; u komerčních objektů budeme pracovat s indexací nájmů a kvalitou služeb pro nájemce; v rezidenčním segmentu zachováme vyvážený mix dlouhodobých nájmů a flexibilních kapacit. Ambicí je udržovat vysokou obsazenost u dlouhodobých nájmů a nadprůměrné hodnocení našich hotelů, aby výnosy lépe kryly splatnosti financování a budovaly prostor pro reinvestice.

Shrnutí priorit 2025–2028.

1. Dotáhnout klíčové stavební milníky (Brno – EFI Palace 3. etapa; Jihlava – garáže a nástavba; Břeclav – start výstavby; Horní Lipová a Jeseník – realizace).
2. Stabilizovat a škálovat energetickou koncepci (uvedení KVET zdrojů do provozu v souladu s rozhodnutími MPO; instalace FVE a příprava akumulace).
3. Otevřít fond kvalifikovaných investorů FONDEFI SICAV, a.s. a dále zvyšovat transparentnost reportingem dle prospektů a tržních standardů.

Vysvětlení použitých ukazatelů

1. Peníze a peněžní ekvivalenty (finanční rezerva)

Výpočet: převzatá řádková položka z výkazu finanční pozice – peníze na účtech, hotovost, případně velmi likvidní krátkodobé investice.

Co ukazuje: okamžitě dostupnou hotovost, kterou může skupina využít k úhradě závazků nebo k novým investicím. Vyšší hodnota zvyšuje likviditu a finanční stabilitu.

2. Čistý dluh (Net Debt)

Čistý dluh je definován jako součet úročených úvěrů a půjček, emitovaných dluhopisů a jiných úročených finančních závazků, leasingových závazků vykázaných podle IFRS 16, po odečtení: peněz a peněžních ekvivalentů.

Co ukazuje: reálnou zadluženost po zohlednění hotovosti. Je to přibližně to, co by zůstalo „k splacení“, pokud by se veškerá hotovost využila na okamžitou úhradu dluhu.

3. Podíl čistého dluhu na aktivech
   

Co ukazuje: jaká část majetku je financována čistým dluhem. Nižší hodnota znamená konzervativnější financování a menší riziko pro věřitele i investory.

4. Net LTV (Net Loan-to-Value)
   

Co ukazuje: míru zadlužení vztaženou přímo k hodnotě nemovitostí, které obvykle slouží jako zajištění. V realitním byznysu je to klíčový ukazatel pro banky i investory.

5. Zisk před zdaněním a zisk po zdanění (P&L)

Zisk před zdaněním: výsledek hospodaření před započtením nákladů na daň z příjmů.

Zisk po zdanění: konečný účetní zisk, který po zohlednění daně z příjmů zůstává k dispozici pro posílení vlastního kapitálu, případné dividendy či reinvestice.

Co ukazují: schopnost skupiny generovat zisk z hlavní činnosti po započtení provozních i finančních nákladů.

Nerozdělený zisk z minulých let (P&L)

Jde o kumulovaný zisk (případně ztrátu), který skupina vytvořila v minulých účetních obdobích, ale nebyl vyplacen ve formě dividend ani jinak použit (např. ke krytí ztrát).

Každý rok se zisk nebo ztráta po zdanění z výkazu zisku a ztráty (P&L) převádí do vlastního kapitálu. Část může být rozdělena (dividendy, rezervní fondy), zbytek zůstává jako nerozdělený zisk minulých let.

Ukazuje, kolik hodnoty skupina historicky vytvořila a ponechala ve firmě, tedy jak silně se v čase budoval vlastní kapitál z vlastního podnikání.

Ostatní úplný výsledek hospodaření za období (OCI)

OCI (Other Comprehensive Income) zahrnuje ty položky výsledku hospodaření, které se neúčtují přímo do zisku či ztráty, ale přímo do vlastního kapitálu (např. přecenění nemovitostí, cenných papírů,

Ukazuje posun hodnoty majetku (nebo závazků), který není vidět ve zisku P&L, ale ovlivňuje vlastní kapitál a dlouhodobou ekonomickou pozici skupiny.

Celkový úplný výsledek hospodaření za období (P&L + OCI)

Celkový úplný výsledek hospodaření je součet:

Je to nejširší ukazatel výkonnosti za dané období – nejen provozní a finanční zisk, ale i změny hodnoty majetku zachycené v OCI.

Dává komplexní obraz, o kolik se za rok reálně změnila hodnota vlastního kapitálu, a to jak díky zisku ze současného podnikání, tak díky přecenění majetku a dalším položkám v OCI.

Vlastní konsolidovaný kapitál (NAV)

NAV (Net Asset Value) v konsolidaci je vlastní kapitál připadající akcionářům skupiny po zohlednění všech aktiv, závazků a menšinových podílů.

Ukazuje účetní hodnotu skupiny jako celku. Pro investory je NAV klíčové číslo pro posuzování, zda se skupina obchoduje / hodnotí s diskontem nebo prémií proti své účetní hodnotě.

EPRA NRV (orientačně ekonomická hodnota čistého majetku)

EPRA NRV (Net Reinstatement Value) je ukazatel doporučovaný asociací EPRA pro realitní společnosti.
Cílem je zachytit ekonomickou hodnotu čistého majetku za předpokladu dlouhodobého držení nemovitostí, nikoli jejich okamžitého prodeje.

Z účetního vlastního kapitálu (NAV) se provádějí úpravy podle metodiky EPRA, např.:

určité daňové závazky (zejména odložené daně z přecenění nemovitostí) se částečně nebo plně neberou v úvahu,

přičítají se transakční / pořizovací náklady na nemovitosti (např. odhad nákladů kupujícího, daně, poplatky),

upravují se některé položky tak, aby lépe odrážely ekonomickou, nikoli čistě účetní hodnotu.

EPRA NRV je proto v praxi vnímána jako bližší odhad dlouhodobé ekonomické hodnoty čistého majetku pro akcionáře u realitní skupiny. Slouží investorům k lepšímu srovnání realitních společností napříč trhem a je standardem v evropském realitním sektoru.

Disclaimer: Uvedené údaje představují finální (konečné) auditované konsolidované výsledky skupiny e-Finance ke dni 31.12.2024. Přednost má finální auditovaná závěrka před předešlými předběžnými výsledky. Dokument může obsahovat APM (např. čistý dluh, LTV, EPRA NRV), které nejsou definovány IFRS; jejich význam a metodika jsou uvedeny ve finální dokumentaci v souladu se Směrnicemi ESMA. Tento materiál není investičním doporučením ani nabídkou k úpisu cenných papírů.

Finální verze auditovaná konsolidovaná výroční zpráva skupiny e-Finance včetně konsolidované účetní závěrky s přílohou ke stažení

Aditovaná účetní závěrka ke stažení:Auditovaná konsolidovaná výroční zpráva skupiny e-Finance včetně konsolidované účetní závěrky s přílohou  (F – final po auditu)

Archivní verze předběžné konsolidované účetní závěrky podle IFRS – V2 (archivní verze)

Datum sestavení: 6. 11. 2025 • Status: NAHRAZENO / ARCHIV – Předběžná účetní závěrka ke stažení :  Předběžná konsolidovaná účetní závěrka (IFRS) 2024 (V2 – před auditem)

Archivní verze předběžné konsolidované účetní závěrky podle IFRS – V1 (archivní verze)

Datum sestavení: 11. 10. 2025 • Status: NAHRAZENO / ARCHIV Předběžná konsolidovaná účetní závěrka (IFRS) 2024 (V1 – před auditem)

 e-Finance, a.s.

www.e‑finance.eu
info@e-finance.eu