Skupina e-Finance, a.s. buduje už od roku 2001 realitní portfolio, jehož hodnota přesahuje 2,22 mld. Kč. Těžištěm portfolia jsou dnes byty – především v Brně a dalších perspektivních lokalitách – které kombinuje s městskými hotely, aparthotely a komerčními plochami. Díky tomuto mixu dokáže společnost investorům nabídnout stabilní příjmy z dlouhodobých nájmů, atraktivní „living/PRS“ exit a zajímavé zhodnocení prostřednictvím dluhopisů i fondu FONDEFI SICAV, a.s.
Portfolio skupiny e-Finance v číslech: byty v Brně a regionech jako jádro hodnoty společnosti
Skupina e-Finance, a.s. buduje od roku 2001 realitní portfolio, jehož hodnota k datu 31.10.2025 přesahuje 2,22 miliardy korun. Většinu portfolia a drtivou část připravovaných staveb tvoří byty – především v Brně a dalších perspektivních regionech – které doplňují městské hotely, aparthotely, zámek s MICE potenciálem (Meetings, Incentives, Conferences, Exhibitions – setkání, motivační akce, konference a veletrhy) a vybrané komerční projekty. Právě nájemní byty v Brně a regionech tak stojí v centru pozornosti investorů a určují, jak se vyvíjí hodnota společnosti e-Finance jako celé realitní skupiny.
Celkově jde o soubor 16 projektů se souhrnnou užitnou plochou 34 240 m², z nichž 18 495 m² představují stávající dokončené plochy a dalších 15 745 m² připadá na projekty ve výstavbě a přípravě. Kapacitně portfolio zahrnuje zhruba 350 ubytovacích jednotek (pokoje, apartmány, byty) s odhadovanými 950 lůžky.
Byty jako nejžádanější aktivum a jádro portfolia skupiny e-Finance
Koncern e-Finance, a.s. se po více než dvou dekádách na trhu etabloval jako významný hráč v oblasti investičních nemovitostí v Česku. Od začátku se zaměřuje na akvizice a rozvoj atraktivních realit napříč republikou – od bytových domů přes městské hotely až po kancelářské a obchodní plochy. Dnes portfolio dokončených a pronajímaných nemovitostí přesahuje hodnotu přes 2,22 miliardy korun, zatímco celková hodnota realitních aktiv včetně projektů v přípravě a výstavbě dosahuje přibližně 2,93 miliardy korun.
Z pohledu struktury aktiv tvoří přibližně 95 % portfolia komerční a rezidenční nemovitosti – přičemž těžiště je stále zřetelněji v nájemním a rezidenčním segmentu. Nejžádanějším aktivem jsou dnes byty: jak dlouhodobě pronajaté, tak byty v hybridních projektech, které kombinují dlouhodobé bydlení s hotelovým režimem. Většina nových a připravovaných staveb skupiny e-Finance jsou rezidenční domy a bytové projekty – ať už jde o brněnský komplex eFi Palace na ulici Bratislavská 52 a navazující přístavbu Bratislavská 56 s celkovou plochou bytů cca 5 698 m² (dohromady 148 bytů), dále pak v Líšni EFI Residence Holzova 28, nebo bytové domy v Břeclavi, multifunkční komplex v Jihlavě, bytový dům v Jeseníku či investiční byty v Horní Lipové.
Ubytovací část portfolia souhrnně tvoří přibližně 14 686 m² (z toho 7 736 m² byty/ubytovací jednotky a 6 950 m² apartmány/pokoje), je doplněna o 4 455 m² obchodních a kancelářských ploch, 1 294 m² prostory kongresových sálů, 1 339 m² gastronomických provozů a 1 790 m² prostor typu wellness i fitness.
Bytová platforma v Brně: eFi Palace Bratislavská 52 jako vlajková loď
Klíčovým městským uzlem a zároveň ukázkovým příkladem toho, jak skupina e-Finance pracuje s byty, je eFi Palace na Bratislavské 52 v Brně. Tento projekt je navržen jako hybridní hotel – většina z 88 bytových jednotek je dlouhodobě obsazena nájemníky, zatímco zbývající kapacita je podle sezóny a poptávky pružně přepínána do krátkodobého režimu, v němž funguje eFi Palace s wellness, fitness a kongresovým zázemím. Objekt tvoří 3 366,2 m² bytů, 497,3 m² obchodních prostor a kanceláří, 210,6 m² kongresových ploch, 372,9 m² restaurace a 369,7 m² wellness a fitness. Na prostory společných ploch připadá dalších 1 331,4 m², takže celková užitná plocha objektu dosahuje 6 098,7 m². Součástí areálu je také 1 100 m² parkovacích stání a 182 m² ostatních nebytových prostor, díky čemuž celková plocha komplexu činí 7 430,1 m². Komplex eFi Palace tak představuje jedno z hlavních provozních center celého portfolia.
Z hlediska investora stojí eFi Palace na dvou výnosových nohou: na stabilních příjmech z dlouhodobých nájmů a na proměnlivém, ale atraktivním výnosu z krátkodobých pobytů. Dlouhodobé nájemní smlouvy zajišťují předvídatelný cash-flow, zatímco krátkodobý provoz umožňuje lépe monetizovat volnou kapacitu v hlavní sezóně, během veletrhů nebo velkých městských akcí. Veřejně dostupný ceník a přehled obsazenosti na webu efipalace.cz průběžně potvrzují, že naprostá většina bytů je dlouhodobě pronajata a volných jednotek je v daném okamžiku jen omezený počet – ty jsou pak typicky využívány právě v režimu long nebo short stay. Na veřejném ceníku pronájmů (efipalace.cz) se zobrazuje aktuální obsazenost bytů, dlouhodobá obsazenost se pohybuje přibližně kolem 83 %.
Hybridní model, který stojí na bytových jednotkách zkolaudovaných pro ubytovací provoz, zároveň reaguje na trend zpřísňování regulace krátkodobých pronájmů klasických bytů ve velkých městech. Kombinace dlouhodobé obsazenosti a krátkodobého režimu zvyšuje odolnost projektu v různých fázích ekonomického cyklu, přináší silnější čistý provozní výnos (NOI) a při exitu umožňuje cílit na investory z „living/PRS“* segmentu, kteří hledají stabilní nájemní cash-flow v kombinaci s potenciálem dalšího růstu hodnoty.
*(Private Rented Sector) označuje segment rezidenčních nemovitostí určených primárně k dlouhodobému nájemnímu bydlení, které jsou vlastněny a profesionálně spravovány jedním investorem (fondem, developerskou nebo investiční společností).
Bratislavská 56, Holzova a další brněnské byty: rozšiřování rezidenční základny
Na eFi Palace Bratislavská 52 přímo navazuje třetí etapa označovaná jako Bratislavská 56 – desetipodlažní přístavba s plánovanou celkovou plochou cca 7 184 m², která přinese zhruba 60 nových bytů, kancelářské plochy a garážové parkování. Projekt je stavebně povolen a postupně rozšiřuje brněnské bytové jádro portfolia o další kapacitu pro dlouhodobé nájemníky i flexibilní ubytování. V součtu tak eFi Palace komplex postupně přerůstá v rozsáhlou městskou „living“ platformu, která spojuje byty, eventy, služby a administrativu v jednom funkčním celku.
Důležitým rezidenčním projektem v rámci portfolia skupiny e-Finance je také EFI Residence Holzova 28 v brněnské Líšni. Jde o bytový dům s devíti jednotkami od 1+kk po 4+kk včetně garážových stání, situovaný v žádané rezidenční čtvrti s dobrým napojením na centrum. Objekt nabízí 542,33 m² bytové plochy, doplněné o 238,78 m² společných prostor, 204,16 m² parkovacích stání a 36,95 m² ostatních nebytových prostor. Celková užitná plocha tak činí 783,44 m², zatímco celková plocha objektu dosahuje 1 022,22 m². Součástí projektu je také 559 m² pozemku. Holzova tak doplňuje brněnský bytový segment o menší prémiově laděný projekt, který cílí na klienty hledající kvalitní bydlení v klidné lokalitě.
Souhrnně tak Brno představuje nejvýznamnější oborovou i geografickou koncentraci bytových projektů skupiny – ať už jde o hybridní eFi Palace s užitnou plochou téměř 6 100 m², vznikající přístavbu Bratislavská 56 s cca 5800 m² či rezidenční dům Holzova. Právě „byty v Brně“ se proto stávají jedním z klíčových vyhledávaných pojmů, kde se setkává poptávka nájemníků i investorů.
Regionální byty v Břeclavi, Jihlavě a Jeseníkách: stabilita mimo metropoli
Bytová složka portfolia skupiny e-Finance se však neomezuje pouze na Brno. Významnou roli hraje také regionální nájemní bydlení. V Břeclavi, v části Charvátská Nová Ves, skupina připravuje dvojici pětipodlažních domů s celkem 36 byty. Pro představu pracujeme s 1 642 m² ubytovací plochy, 307 m² společných prostor, 1 337 m² parkování a 66 m² dalších nebytových ploch. Jde o projekt v lokalitě, kde je dlouhodobě přítomná poptávka po kvalitním nájemním bydlení a kde se byty dobře doplňují s existující městskou infrastrukturou.
V Jihlavě je bytový segment integrován do polyfunkčního objektu EFI Obchodní galerie. Stávající objekt s obchodními a kancelářskými plochami má užitnou plochu cca 3 600 m², z čehož 2 392 m² tvoří obchodní a kancelářské plochy, 423 m² wellness/fitness (aktuálně v rekonstrukci), 1 158 m² společné prostory a přibližně 297 m² ubytování; k tomu 165 m² parkování a 323 m² dalších nebytových prostor. Tento mix – retail, kanceláře a byty pod jednou střechou – stabilizuje nájemní příjmy a současně zvyšuje atraktivitu lokality pro nájemce i návštěvníky. Na objekt navazuje nástavba s přibližně 11 byty a odhadovanou celkovou plochou cca 584 m², z níž zhruba 460 m² připadá na ubytovací jednotky.
Silnou roli hrají byty také v Jeseníkách. V Horní Lipové skupina realizuje EFI ApartHotel jako moderní horský areál, kde část jednotek slouží pro rekreaci, ale významná část je buď prodána nebo dlouhodobě pronajata k bydlení. Užitná plocha objektu činí přibližně 1 286 m², z toho 765 m² připadá na ubytování (15 plně vybavených apartmánů), 102 m² na společné prostory a 107 m² na ostatní nebytové zázemí. Šest jednotek už našlo své majitele mezi individuálními investory. Zbývajících devět se mezitím využívá pro rekreační pronájmy a současně zůstává v nabídce k prodeji (aktuální nabídku apartmánů k prodeji najdete – zde). Poptávka po spojení horské lokality a celoročního využití tak dál potvrzuje svou sílu.
Navazující EFI ApartHotel – II. etapa počítá se srovnatelným počtem apartmánů a u samotné ubytovací části s cca 749 m², doplněnými o cca 122 m² společných ploch; třetí fáze má v doprovodném objektu integrovat gastronomii, kongres, wellness a fitness.
Dalším projekt v samotném srdci Jeseníků je bytový dům, který přinese 12 až 14 moderních bytových jednotek, které dále posílí regionální rezidenční segment. Aktuální pracovní metráž počítá s cca 398 m² bytů, 85 m² společných prostor a užitnou plochou kolem 552 m².
Rezidenční portfolio v příměstských lokalitách
Rezidenční portfolio doplňuje také menší projekt Rezidence Bílovice nad Svitavou, kde rekonstrukce domu vytvořila tři byty se zahradním domkem v oblíbené příměstské lokalitě. Užitná plocha projektu činí přibližně 270 m² a byty jsou obsazeny nájemníky, což potvrzuje, že i menší projekty mohou dlouhodobě přispívat ke stabilnímu cash-flow skupiny.
Rezidence Bílovice nad Svitavou je aktuálně nabízena k prodeji jako celek – tedy celý bytový dům se třemi byty včetně zahradního domku a nájemníků.
Pro investora je navíc výhodou, že jde o „ready-made“ investici – celý bytový dům (tři byty + zahradní domek) je podle aktuální nabídky již plně pronajatý za tržní nájemné, takže při koupi celku může investor okamžitě převzít fungující cash-flow bez potřeby shánět nájemníky či řešit náběh projektu. Uváděné roční čisté nájemné činí 964 620 Kč a kupní cena celku je 26,5 mil. Kč. Více o nabídce najdete na našem webu – zde.
Hotely, zámek a rekreační areály jako druhá výnosová osa
Přestože byty tvoří podstatu hodnoty společnosti e-Finance, součástí portfolia je také celá řada hotelových a rekreačních projektů, které fungují jako druhá výnosová osa – fungující pod značkou EFI HOTELS. V centru Brna stojí EFI SPA Hotel**** Superior – moderní hotel v historické budově, který spojuje komfort současného luxusu s vlastním řemeslným pivovarem a prémiovým wellness. Hotel nabízí 35 pokojů a užitnou plochu přibližně 4 129 m², z toho tvoří zhruba 1 253 m² ubytování, 350 m² wellness, 257 m² restaurace a 630 m² společných ploch. V rámci stejného městského bloku funguje i EFI Pivovar s moderní technologií na ploše přibližně 236 m², který doplňuje komerční složku celku a podporuje návštěvnickou atraktivitu včetně exkurzí. Hotel se stal součástí selektivní platformy Amazing Places.
Rekreační a MICE segment reprezentuje především rozsáhlý areál Zámku Račice. Skupina zde v uplynulých letech zrekonstruovala Předzámčí a Podzámčí, kde vznikly stylové apartmány, restaurace, kongresový sál a wellness.
- V části Předzámčí byl vybudován sál pro společenské a konferenční využití a ubytování v podobě 15 apartmánů; plošně jde přibližně o 692 m² ubytování, 186 m² kongresu, 93 m² gastronomie a 119 m² společných prostor.
- Podzámčí nabízí 11 apartmánů o ploše 396 m², dále wellness zázemí o rozloze 56 m², které zvyšuje celoroční obsazenost a prodlužuje průměrnou délku pobytu; celková užitná plocha této části představuje 526 m².
Probíhající rekonstrukce hlavní zámecké budovy cílí na otevření pětihvězdičkového standardu luxusního ubytování. Vznikne zde 1 063,98 m² ubytování, 897,61 m² kongresových ploch, 464,37 m² gastronomických prostor, 591,44 m² wellness a 2 329,61 m² společných ploch. Součástí objektu je také 1 453,88 m² ostatních nebytových prostor. Celková plocha budovy tak činí 6 800,89 m², z čehož celková užitná plocha představuje 4 471,28 m². Zámek Račice stojí na rozsáhlém areálu pozemků o celkové výměře 57 590 m².
Další projekt, kde se propojuje rekreační ubytování s rezidenční funkcí, je EFI Mlýn & Motorest v Hodoníně u Kunštátu s ubytováním, restaurací a areálovými službami. U EFI Mlýn & Motorest činí užitná plocha cca 628 m², z toho 460 m² připadá na apartmány, 80 m² na restauraci a 222 m² na společné prostory.
Komerční složku stabilizují mimo jiné EFI Obchodní galerie v Jihlavě (viz výše) a EFI OIL & Stellplatz Prušánky, čerpací stanice s doplňkovým prodejem a servisním zázemím. Zde užitná plocha dosahuje zhruba 815 m², z toho 243 m² tvoří obchodní část; zařízení přináší stabilní peněžní toky s nízkou sezónností.
Portfolio skupiny e-Finance v číslech
Kapacitně portfolio skupiny e-Finance zahrnuje přibližně 350 ubytovacích jednotek – od bytů a apartmánů po hotelové pokoje – s odhadovaným počtem kolem 950 lůžek (včetně projektů ve výstavbě). Z hlediska metráže nabízejí stávající a rozpracované projekty dohromady užitnou plochu zhruba 34 240 m². Ubytovací část tvoří přibližně 14 686 m² (z toho 7 736 m² byty a ubytovací jednotky a asi 6 950 m² apartmány a pokoje). Je doplněna o 4 455 m² obchodních a kancelářských ploch, 1 294 m² kongresových sálů, 1 339 m² gastronomických provozů a 1 790 m² wellness a fitness.
Pro základní orientaci investorů lze použít jednoduchou oceňovací metodiku „užitná plocha × průměrná jednotková cena“. Pokud vezmeme průměrnou cenu 100 000 Kč za metr čtvereční, vychází indikativní hodnota prodeje užitné plochy na zhruba 3,424 miliardy Kč. Po odečtení nákladů na dokončení rozpracovaných projektů ve výši zhruba 587 milionů Kč se dostáváme k orientační hodnotě realitního portfolia okolo 2,836 miliardy korun. Jde o hypotetický scénář, který ukazuje, jakou hodnotu by bylo možné teoreticky vytěžit při prodeji po metrech čtverečních či jednotkách; neodráží však konkrétní obchodní strategii skupiny ani aktuální tržní ceny jednotlivých nemovitostí.
Při současném ocenění realitního portfolia ve výši 2,22 miliardy korun a při plánovaném dokončení rozpracovaných projektů může hodnota tohoto portfolia v horizontu přibližně tří let vzrůst až na zhruba 3,24 miliardy korun. Náklady na dokončení projektů činí přibližně 587 milionů korun, přičemž čistý nárůst hodnoty po jejich realizaci dosahuje zhruba 423 milionů korun. Zjednodušeně řečeno: každá nově investovaná koruna může v tomto tříletém horizontu přinést přibližně 72 haléřů navíc, tedy zhodnocení okolo 72 %.
Závěr: Význam aktuálních čísel a metrů čtverečních pro investora
Pro investora znamená struktura portfolia skupiny e-Finance především to, že byty jsou na prvním místě – ať už jde o byty v Brně v rámci eFi Palace Bratislavská 52 a Bratislavská 56 či EFI Residence Holzova nebo o regionální rezidenční projekty v Břeclavi, Jihlavě, Jeseníku, Horní Lipové a Bílovicích nad Svitavou. Právě tyto rezidenční a „living“ projekty vytvářejí stabilní nájemní příjmy a zároveň dávají portfoliu atraktivní exitový potenciál v podobě prodejů institucionálním i privátním investorům hledajícím nájemní bydlení.
Současně ale platí, že hodnota portfolia společnosti e-Finance nestojí jen na jednom typu aktiv. Druhou výnosovou osu představují hotely, aparthotely, rekreační areály a vybrané komerční nemovitosti, které pomáhají vyhlazovat cykličnost a doplňují bytovou složku o další zdroje příjmů. Kombinace nájemních bytů, hybridních hotelových projektů a komerčních ploch napříč Brnem i regiony tak vytváří robustní realitní platformu o velikosti více než 34 tisíc m² užitné plochy, která je schopná obstát v různých fázích trhu a současně investorům srozumitelně ukázat, jak se portfolio skupiny e-Finance v číslech postupně promítá do růstu její celkové hodnoty.