Jako e‑Finance, a.s. dlouhodobě investujeme do realit, které generují stabilní cash‑flow a zároveň si drží atraktivní exit (po naplnění investičního horizontu možnost atraktivního a rychlého prodeje nemovitosti, nejčastěji po jednotkách – investičních bytech). Jeden z našich klíčových projektů – eFi Palace v centru Brna – provozujeme jako „hybridní hotel“: většina bytů je obsazena dlouhodobými nájmy, zatímco volné jednotky průběžně „zapínáme“ do hotelového režimu prostřednictvím eFi Palace Hotelu (wellness, gym, kongres). Získáváme tak dvě výnosové nohy (long‑stay + short‑stay) a vyšší odolnost v cyklu. Tento přístup dnes potvrzují i světové značky – od Marriottu po Accor – a data renomovaných agentur (Savills, HVS, STR) ukazují, že extended‑stay (dlouhodobé ubytování) / aparthotel segment dlouhodobě překonává tradiční hotely ve výkonnosti.
eFi Palace v číslech (stav k 21. 9. 2025)
- Kolik bytů? Komplex má 88 apartmánů různých velikostí od 1+kk až po 4 + kk.
- Dlouhodobá obsazenost: Na veřejném ceníku pronájmů se zobrazuje aktuální obsazenost bytů. K 21. 9. 2025 je 15 volných bytů zapnutých pro hotel a 73 bytů je obsazených dlouhodobě, tj. ≈ 83 % dlouhodobé obsazenosti.
- Hotelový režim: Volné byty průběžně prodáváme klasicky jako eFi Palace Hotel – apartmánový hotel s kuchyňkami, wellness a dalšími službami.
Jak čteme zkratky které používáme dále: RevPAR = Revenue per Available Room (tržba na dostupný pokoj), ADR = Average Daily Rate (průměrná denní cena), KPI = klíčové ukazatele výkonnosti, NOI = Net Operating Income (čistý provozní výnos), STR = Smith Travel Research (standardní zdroj dat pro hotely), FKI = Fond kvalifikovaných investorů.
Tři etapy projektu a co chystáme
eFi Palace vznikal postupně ve třech fázích: I. etapa (dokončena 11/2013), II. etapa (2/2015) – dohromady 88 apartmánů s komplementárními službami. III. etapa naváže od roku 2026: desetipodlažní přístavba (2 PP + 8 NP) v řadové zástavbě, dispozičně propojená se stávajícím areálem a rozšířením hotelu, dlouhodobých nájmů i kanceláří. Stavba již byla zahájena vybudováním sítí; plné vertikální práce plánujeme od 2026.
Plochy dle projektové dokumentace: Celková podlahová plocha 6 977,09 m², z toho bytové apartmány 2 254,60 m² (60 apartmánů); garáže 1 780,28 m²; administrativa 1 017,89 m²; společné/technické 1 924,32 m². (Sumář je zjednodušený, přesné výměry vycházejí z projektové dokumentace.)
Proč „hybrid“ funguje: data a světový trend
- Výkonnost: Agentura Savills dokládá, že extended‑stay/servise apartments v UK dosáhly v letech 2021–2023 průměrného RevPAR o 27,5 % vyššího než hotelový průměr. HVS (2025) popisuje, že evropský aparthotelový trh v roce 2024 potvrdil silnou obsazenost a návrat ziskovosti – a to i při zvýšené nabídce. US data (STR) dlouhodobě ukazují obsazenostní prémii extended‑stay oproti hotelům.
- Hráči & konsolidace: NUMA Group zrychluje škálování a akvizicemi (např. Native Places v UK) potvrzuje investiční apetit v Evropě. The Social Hub (dříve The Student Hotel) kombinuje dlouhé studentské pobyty s hotelovou licencí a krátkodobou kapacitou – učebnicový „hybrid hospitality“.
- Značky validují směr: Marriott rozvíjí Apartments by Marriott Bonvoy – bytový produkt pro delší pobyty, s plnohodnotnou kuchyní a pračkou/sušičkou, integrovaný do Bonvoy (loajalita), obvykle bez F&B (stravování); koncept je navržený i pro konverze. Accor mluví o Blended / One Living – integrované mixed‑use a branded residences – které pro vlastníky a investory otevírají nové výnosové toky.
- Regulace krátkodobých pronájmů klasických bytů (STR): NYC Local Law 18 vyžaduje registrace a blokuje neregistrované krátkodobé pronájmy na platformách; Barcelona schválila konec turistických bytů do 2028 a opatření letos potvrdil i Ústavní soud. Hybridní model, který stojí na dlouhodobé složce ubytovacích jednotek zkolaudovaných jako hotel, je tak regulačně odolnější. V budoucnu je pravděpodobná regulace pronájmů bytů i v dalších zemích evropy, včetně Česka, která se však nemůže dotknout hotelových bytů, tudíž projektů e-Finance.
Co z toho plyne pro investora
Dvě výnosové nohy: dlouhodobé nájmy (stabilita) + hotelové noci (variabilní upside). Při exitu umožňuje stabilizovaná LT složka cílit na „living/PRS“ kupce se silnou poptávkou po stabilním NOI. Pan‑evropsky navíc pozorujeme stabilizaci/kompresi výnosů v „living“ sektoru a oživení transakcí.
Naše investiční strategie pro eFi Palace (2025–2028)
- Produkt & mix: držet 60–80 % bytů v dlouhých pobytech (3–12 měsíců) a zbývající kapacitu pružně zapínat do hotelu podle sezóny/akcí.
- Technologie & provoz: digitální check‑in/out, centralizovaný revenue management, štíhlý housekeeping – standard, který potvrzují asset‑light operátoři v Evropě.
- Distribuce: pro long‑stay vlastní web + B2B (relocation, HR, nemocnice, univerzity), pro short‑stay OTA + direct; cenotvorba citlivá na délku pobytu (LOS).
- Třetí etapa: přístavba (od 2026) navýší kapacitu a rozšíří funkce (hotel, nájmy, kanceláře), což zvýší provozní synergie celého areálu.
Jak mohou investoři participovat
- e‑Finance Dluhopisy – tříleté zajištěné dluhopisy (zástava akcií EFI Hotels & Properties, a.s.). Detailní parametry, aktuální emise a investiční příležitost: e‑Finance Dluhopisy
- Fond pro kvalifikované investory (FKI) – po jeho založení, které skupina e-Finance plánuje ke konci roku 2025nabídne kvalifikovaným investorům přímý podíl na vlastnictví aktiv v rámci fondu a účast na čistém nárůstu NAV po poplatcích. Do FKI budeme postupně převádět hotové projekty; nové rozvíjet kombinací vlastního kapitálu, bankovních úvěrů a kapitálu investorů. (Informace o FKI zveřejníme po registraci a startu fondu.)
Proč tomu věříme
Hybridní ubytování je světový trend: výkonnostně (RevPAR/obsazenost/marže) vítězí nad hotely, značky jako Marriott a Accor jej strategicky rozvíjejí, operátoři jako NUMA jej škálují a regulace STR v metropolích motivuje mít těžiště v dlouhých pobytech. eFi Palace již dnes ukazuje, že flexibilní mix generuje stabilní cash‑flow v držbě a atraktivní exit.
Užitečné odkazy k eFi Palace a e-Finance dluhopisům
Tříleté zajištěné dluhopisy e-Finance
Veškeré emise e-Finance v nabídce
Ceník/obsazenost dlouhodobých pronájmů (Budova A/B)
Hotelový provoz – eFi Palace Hotel (wellness)
Profil projektu (základní informace, 88 apartmánů, etapy)
III. etapa (zahájení 2026 – přístavba)
Slovníček pojmů (pro čtenáře blogu e-Finance)
Extended stay (dlouhodobé ubytování)
Typ ubytování, kde hosté zůstávají déle než v klasickém hotelu – od týdnů až po měsíce. Pokoje jsou větší, vybavené kuchyňkou, úložnými prostory a často pračkou/sušičkou. Vhodné pro pracovní pobyty, studenty nebo rodiny mezi bydleními.
Hybridní hotel (hybrid hospitality)
Model, kde je většina kapacity obsazena dlouhodobými nájmy a volné jednotky se provozují jako hotel. Výhodou je stabilní cash-flow z dlouhodobých pobytů a možnost zvýšit výnos díky hotelovým hostům.
RevPAR (Revenue per Available Room)
Tržba na jeden dostupný pokoj. Standardní ukazatel výkonnosti hotelu, který kombinuje obsazenost a průměrnou cenu pokoje.
ADR (Average Daily Rate)
Průměrná cena za pokoj a noc. Ukazuje, kolik hotel inkasuje od hosta za noc bez ohledu na obsazenost.
KPI (Key Performance Indicators)
Klíčové ukazatele výkonnosti. V hotelnictví typicky RevPAR, ADR, obsazenost nebo marže.
NOI (Net Operating Income)
Čistý provozní výnos = výnosy z nájmů/hotelového provozu mínus provozní náklady. Základ pro výpočet hodnoty nemovitosti.
Cap rate (kapitalizační míra)
Poměr mezi čistým provozním výnosem (NOI) a hodnotou nemovitosti. Nižší cap rate = vyšší ocenění.
(Např. NOI 3 mil. Kč: při 6 % cap rate má nemovitost hodnotu 50 mil. Kč; při 5 % už 60 mil. Kč.)
NAV (Net Asset Value)
Čistá hodnota aktiv. Používá se u fondů – hodnota majetku mínus závazky. Investor se podílí na růstu NAV.
PRS (Private Rented Sector)
Soukromý nájemní sektor. V Evropě rychle rostoucí segment, do kterého investují institucionální fondy – často cíl pro exit projektů jako eFi Palace.
STR (Short-Term Rentals / Smith Travel Research)
-
- Short-Term Rentals = krátkodobé pronájmy (např. přes Airbnb).
- Smith Travel Research (STR) = renomovaná agentura sbírající a publikující data o hotelových trzích (obsazenost, ceny, RevPAR). Kontext určuje význam.
Condotel
Model, kdy se jednotlivé jednotky (byty) v hotelu prodají privátním investorům, kteří je pak dávají do společného hotelového provozu (rental pool). Má právní a finanční specifika, např. omezené bankovní financování v USA.
Odkazy k dalšímu čtení (svět)
1. Long‑stay poptávka a vzestup hybrid hospitality (2025) – Hospitality Investor
2. Savills – Spotlight: European Serviced Apartments 2024
3. HVS – The Serviced Apartment Sector in Europe 2025
4. Serviced Apartment News – Serviced apartments (EU) mají vyšší KPI než hotely
5. PERE – The rise of hybrid hospitality
6. Financial Times – The Social Hub (TSH) jako hybridní model
7. HospitalityNet / Accor – Blended / One Living
8. NUMA Group – akvizice Native Places (UK)
9. Marriott – Apartments by Marriott Bonvoy (brand page + růst 2024)
10. Serviced Apartment News (USA) – Extended stay nadále překonává hotely (STR)
Bonus – „právní & regulační“ kontext
NYC Local Law 18 (registrace krátkodobých pronájmů)
Barcelona: konec turistických bytů do 2028 (a potvrzení soudem 2025)
Klíčová slova: e‑Finance, e‑Finance Dluhopisy, investice, investiční příležitost
Upozornění: Tento článek je marketingové sdělení společnosti e‑Finance, a.s. a nepředstavuje investiční doporučení. Investice do dluhopisů a realit jsou spojeny s rizikem. Před investicí si prostudujte dokumentaci emise a zvažte svá rizika a cíle.