Investice do komerčních nemovitostí zažívají rekordní boom a pro české i zahraniční investory představují stěžejní nástroj diverzifikace portfolia. V porovnání s tradičními rezidenčními byty nabízejí vyšší výnosový potenciál, dlouhodobou stabilitu nájemních vztahů a ochranu proti inflaci. Důvěra v tento segment dosahuje podle aktuálních průzkumů nejvyšších hodnot za posledních pět let.
| Segment / tržní ukazatel | Hodnota / charakteristika | Klíčové přínosy pro investory |
| Předmět komerčních investic | Kanceláře, logistické a průmyslové areály, retail, hotely a restaurace. | Diverzifikace příjmů, možnost inflační indexace nájemného. |
| Důvěra v trh (ARTN Trend Report) | 95 % respondentů považuje investici za atraktivní. | Nejvyšší míra důvěry za posledních 5 let. |
| Objem transakcí v komerčním segmentu | 4,3 miliardy EUR (po meziročním nárůstu o 40 % v roce 2024). | Rekordní likvidita a vysoký zájem kapitálu. |
| Zahraniční investice ČR v CEE (Knight Frank) | 1 miliarda EUR (1. pololetí 2026), 1,6 miliardy EUR (celý loňský rok). | Expanze českého kapitálu do střední a východní Evropy. |
Hlavní důvody atraktivity a výhody komerčních nemovitostí
Stěžejní výhodu představují u komerčních nemovitostí dlouhodobé nájemní smlouvy. Nájemci z firemního sektoru vstupují do kontraktů obvykle na dobu delší než 5 let. Často si vlastními prostředky financují finální úpravy interiéru, poskytují vyšší kauce nebo navyšují bankovní záruky, což výrazně zvyšuje stabilitu investorova příjmu. Dalším benefitem je vyšší výnosový potenciál a inflační doložky. V atraktivních lokalitách dosahují komerční objekty vyššího výnosu než běžné bytové jednotky, přičemž vstupní náklady na vybavení bývají srovnatelné. Nájemní smlouvy navíc obsahují inflační indexaci. Současně dochází ke zhodnocení díky rozvoji lokality, Komerční objekty efektivně těží z infrastruktury – nová okolní zástavba, dopravní stavby a růst lokálního podnikání přímo zvyšují tržní hodnotu nemovitosti. Ceny komerčních aktiv v posledních letech stagnovaly v důsledku geopolitických vlivů (dopady pandemie covid-19, trvající konflikt na Ukrajině), což investorům otevírá atraktivní vstupní příležitosti.
Rizika, prověření akvizice a alternativní formy financování
Hlavní riziko spočívá v neobsazenosti (Vacancy rate): Při ekonomickém útlumu firmy redukují náklady a hledání nového nájemce trvá déle než u bytů. Samozřejmostí by v případě tohoto typu investice měla být rovněž povinná prověrka před nákupem (Due Diligence): Investor musí důkladně prověřit lokalitu, dopravní dostupnost, kapacitu parkování, technický stav, územní plán a kolaudační limity a bonitu i délku smlouvy stávajícího nájemce.
Možné řešení může představovat zapojení skrze kapitálový trh. Přímý nákup budov vyžaduje hluboké znalosti trhu a vysoký kapitál. Dostupnou alternativou jsou investice přes kapitálový trh, joint ventures či dluhopisy. Příkladem je koncern e-Finance, a.s., který prostředky z emise dluhopisů využívá na výstavbu, akvizici, revitalizaci, pronájem a provoz nemovitostí. Skupina e-Finance vlastní klíčová výnosová aktiva, jako jsou EFI SPA Hotel Superior, EFI Obchodní Galerie, rezidenční byty, kanceláře a Zámek Račice, což společně s energetickými projekty zajišťuje dlouhodobou stabilitu a růst hodnoty holdingu.
Doplňující informace:
- Doporučená délka nájemních kontraktů: U komerčních nemovitostí je standardem fixace nájmu na 5 až 10 let s inflační doložkou.
-
Typy komerčních nájmů (Triple Net Lease / NNN): U komerčních nemovitostí je běžný model, kdy nájemce hradí kromě nájemného i všechny provozní náklady, pojištění nemovitosti a daň z nemovitých věcí.
-
Standardní finanční zajištění: Na rozdíl od rezidenčního bydlení bývá u komerčních prostor běžnou praxí kauce či bankovní záruka ve výši 3 až 6 měsíčních nájmů.
FAQ:
Pojem komerční nemovitosti zahrnuje například kancelářské budovy, logistické a průmyslové areály, maloobchodní prostory, hotely nebo restaurace. Jednotlivé typy aktiv se liší výší potřebného kapitálu, délkou nájemních vztahů, provozními náklady i rizikem neobsazenosti.
Výnos komerční nemovitosti ovlivňuje především výše nájemného, délka nájemní smlouvy, kvalita nájemce a náklady spojené s provozem objektu. U některých komerčních prostor mohou být nájemní vztahy dlouhodobější a smlouvy mohou obsahovat inflační doložky, které umožňují průběžně upravovat výši nájemného.
Před nákupem je vhodné prověřit technický stav nemovitosti, její lokalitu a dopravní dostupnost, ale také možnosti parkování, územní plán a podmínky užívání objektu. Důležitá je rovněž analýza případných nájemních vztahů a dalších faktorů, které mohou ovlivnit budoucí výnosnost investice.
acancy rate neboli míra neobsazenosti vyjadřuje podíl prostor, které nejsou v daném období pronajaté. Pro investora je důležitá proto, že neobsazený prostor nepřináší nájemné, zatímco část nákladů spojených s vlastnictvím nemovitosti pokračuje. Při hodnocení investice je proto vhodné počítat také s možností období bez nájemce.
Inflační doložka umožňuje upravit výši nájemného podle předem stanoveného mechanismu, často v návaznosti na vývoj cenové hladiny. Investor tak může průběžně přizpůsobovat nájemné vývoji inflace. Rozhodující je konkrétní znění nájemní smlouvy, které určuje například použitý index, termín a způsob výpočtu zvýšení.
Kromě samotného nájemného může být smluvně sjednána kauce nebo bankovní záruka, která slouží jako finanční zajištění závazků nájemce. U komerčních nájmů může být výše tohoto zajištění vyšší než u běžných rezidenčních nájmů. U tohoto typu budov zároveň není stanoven žádný zákonný limit pro výši kauce. Konkrétní podmínky jsou vždy otázkou dohody mezi pronajímatelem a nájemcem.
Ano. Investor nemusí kupovat celou kancelářskou budovu, sklad nebo hotel. Expozici vůči komerčním nemovitostem lze získat také nepřímo prostřednictvím fondů, realitních společností, joint ventures nebo dluhopisů. Každá z těchto forem má odlišnou míru rizika, likviditu i způsob, jakým investor získává výnos.
Zdroje dat:
https://www.e15.cz/byznys/e15-a-byznys/cesti-investori-chteji-nakupovat-zajimaji-je-komercni-nemovitosti-i-najemni-bydleni-1431616
https://www.ceskenoviny.cz/zpravy/2865008
https://forbes.cz/komercni-reality-jdou-na-dracku-jen-leden-a-unor-prinesou-akvizice-za-23-miliard/