Předběžný netLTV skupiny e-Finance meziročně klesl na 62,5 %
Skupina e-Finance, a.s. v rámci přípravy konsolidované účetní závěrky za rok 2025 zpracovala předběžné konsolidované finanční údaje celé skupiny. Aktuální předběžné výsledky podle IFRS ukazují další růst hodnoty aktiv a nemovitostního portfolia a současně pokles relativního zadlužení skupiny.
Podle aktuálně zpracovaných předběžných výsledků činil k 31. 12. 2025 ukazatel netLTV 62,5 %, oproti přibližně 67,9 % k 31. 12. 2024. Meziročně se tak netLTV snížil přibližně o 5,4 procentního bodu. Pokles ukazatele znamená, že čistý dluh představuje nižší podíl na hodnotě nemovitostí skupiny než na konci předchozího roku.
K 31. 12. 2025 činily předběžné úročené závazky skupiny 1,684 mld. Kč, peníze a peněžní ekvivalenty 202,8 mil. Kč a čistý dluh (netDebt) 1,481 mld. Kč. Hodnota nemovitostí zahrnutá do výpočtu netLTV dosáhla 2,369 mld. Kč.
Předběžné ukazatele k 31. 12. 2025
| Ukazatel | Hodnota (tis. Kč) |
|---|---|
| Aktiva celkem (GAV) | 2 669 754 |
| Nemovitosti dle IFRS/APM | 2 368 510 |
| Peníze a peněžní ekvivalenty | 202 798 |
| Dluhopisy | 1 351 410 |
| Bankovní úvěry | 324 441 |
| Ostatní zápůjčky | 8 000 |
| Úročené závazky celkem (Debt) | 1 683 851 |
| Podíl úročených závazků na aktivech | 63,07 % |
| Podíl čistého dluhu na aktivech | 55,48 % |
| Čistý dluh (netDebt) | 1 481 053 |
| netLTV | 62,53 % |
| netLTV k 31. 12. 2024 | 67,90 % |
| Meziroční změna netLTV | −5,37 p. b. |
| Zisk před zdaněním | 85 829 |
| Zisk (+) / Ztráta (-) za období po zdanění (P&L) | 41 532 |
| Nerozdělený zisk z minulých let (P&L) | 105 520 |
| Ostatní úplný výsledek hospodaření za období (OCI) | 148 978 |
| Celkový úplný výsledek hospodaření za období (P&L + OCI) | 190 510 |
| Vlastní konsolidovaný kapitál (NAV) | 675 398 |
| EPRA NRV (orientačně ekonomická hodnota čistého majetku) | 893 794 |
Poznámka: Uvedené údaje za rok 2025 jsou předběžné a neauditované a mohou se ještě mírně změnit v rámci dokončení konsolidované účetní závěrky a auditorského ověření.
Relativní zadluženost skupiny meziročně klesla
Ukazatel netLTV se meziročně snížil z přibližně 67,9 % na 62,5 %, tedy přibližně o 5,4 procentního bodu. Čisté zadlužení tak představuje ve vztahu k hodnotě nemovitostí nižší podíl než na konci předchozího roku.
Přestože absolutní objem úročených závazků meziročně vzrostl, hodnota aktiv a nemovitostí rostla rychlejším tempem. Výsledkem je pokles relativního zadlužení skupiny a větší rozdíl mezi hodnotou nemovitostí a čistým dluhem.
Hotovost skupiny meziročně vzrostla
Peníze a peněžní ekvivalenty vzrostly ze 162,8 mil. Kč k 31. 12. 2024 na 202,8 mil. Kč k 31. 12. 2025. Meziročně se tak zvýšily o 40,0 mil. Kč, tedy přibližně o 24,6 %.
Vyšší objem peněžních prostředků současně snižuje čistý dluh používaný pro výpočet netLTV. Při hodnocení zadlužení skupiny je proto vedle celkových úročených závazků důležitá také výše peněžních prostředků a hodnota nemovitostí.
Jak se netLTV počítá
Ukazatel netLTV vyjadřuje poměr čistého úročeného dluhu k hodnotě nemovitostí skupiny. Čistý dluh (netDebt) je vypočten jako rozdíl mezi celkovými úročenými závazky a penězi a peněžními ekvivalenty.
Úročené závazky k 31. 12. 2025 tvořily zejména emitované dluhopisy ve výši 1 351,4 mil. Kč, bankovní úvěry ve výši 324,4 mil. Kč a ostatní zápůjčky ve výši 8,0 mil. Kč. Celkový Debt tak činil 1 683,9 mil. Kč. Po odečtení peněz a peněžních ekvivalentů ve výši 202,8 mil. Kč činil netDebt 1 481,1 mil. Kč.
Výpočet netLTV:
1 481,053 mil. Kč / 2 368,510 mil. Kč = 62,53 %
Čím nižší je hodnota netLTV, tím nižší je relativní čisté zadlužení ve vztahu k hodnotě nemovitostí. Ukazatel tak umožňuje sledovat nejen absolutní výši dluhu, ale především jeho poměr k hodnotě nemovitostního portfolia skupiny.
Jednoduše řečeno: při netLTV přibližně 62,5 % připadá na každých 100 Kč hodnoty nemovitostí přibližně 63 Kč čistého dluhu. Rozdíl přibližně 37 Kč představuje hodnotu nemovitostí nad úrovní čistého zadlužení.
Předběžné konsolidované výsledky za rok 2025
Předběžné konsolidované výsledky skupiny e-Finance za rok 2025 ukazují další růst hodnoty aktiv a nemovitostního portfolia. Celková aktiva dosáhla k 31. 12. 2025 přibližně 2,67 mld. Kč a hodnota nemovitostí 2,37 mld. Kč. Zisk před zdaněním dosáhl předběžně 85,8 mil. Kč.
Výsledky za rok 2025 jsou předběžné a neauditované. V průběhu dokončování konsolidované účetní závěrky a auditorského ověření může dojít k dílčím změnám jednotlivých hodnot. Finální údaje budou zveřejněny po dokončení auditované konsolidované účetní závěrky podle IFRS.
FAQ – netLTV jednoduše
Co znamená, že netLTV klesl z 67,9 % na 62,5 %?
Znamená to, že čistý dluh skupiny představuje menší podíl na hodnotě jejího nemovitostního portfolia než na konci předchozího roku. Relativní zadluženost skupiny se tak meziročně snížila přibližně o 5,4 procentního bodu a zvýšil se rozdíl mezi hodnotou nemovitostí a čistým dluhem.
Znamená pokles netLTV, že skupina má absolutně méně dluhu?
Ne nutně. Absolutní objem úročených závazků může růst například v souvislosti s investicemi a rozvojem portfolia. netLTV může současně klesat, pokud hodnota nemovitostí roste rychleji než čistý dluh. Proto je přesnější hovořit o poklesu relativní zadluženosti.
Proč je nárůst hotovosti pozitivní?
Vyšší objem peněz a peněžních ekvivalentů zvyšuje likvidní rezervu skupiny a současně snižuje čistý dluh používaný pro výpočet netLTV. K 31. 12. 2025 činily peníze a peněžní ekvivalenty předběžně 202,8 mil. Kč oproti přibližně 162,8 mil. Kč o rok dříve. Meziročně tak vzrostly přibližně o 40,0 mil. Kč, tedy o 24,6 %.
Co si lze pod ukazatelem netLTV představit?
Nejjednodušší je přirovnat jej k poměru dluhu a hodnoty nemovitosti. Pokud má nemovitost hodnotu 10 mil. Kč a dluh činí 8 mil. Kč, odpovídá LTV 80 %. Pokud by při stejné hodnotě činil čistý dluh přibližně 6,25 mil. Kč, odpovídalo by netLTV přibližně 62,5 %. U e-Finance se obdobný princip používá na úrovni celého nemovitostního portfolia a čistého dluhu po odečtení peněz a peněžních ekvivalentů.
Je tedy nižší netLTV lepší?
Obecně nižší netLTV znamená, že menší část hodnoty nemovitostí připadá na čistý dluh a větší část hodnoty nemovitostí zůstává nad úrovní čistého zadlužení. Samotný netLTV však nenahrazuje posouzení dalších faktorů, jako jsou splatnosti závazků, cash-flow, konkrétní zajištění nebo struktura financování.
Jaký je rozdíl mezi LTV 80 % a netLTV 62,5 %?
Velmi zjednodušeně: při LTV 80 % připadá na každých 100 Kč hodnoty nemovitostí 80 Kč dluhu a 20 Kč hodnotového rozdílu. Při netLTV 62,5 % připadá na každých 100 Kč hodnoty nemovitostí přibližně 62,5 Kč čistého dluhu a přibližně 37,5 Kč rozdílu mezi hodnotou nemovitostí a čistým zadlužením.
Jak se na LTV dívají banky?
LTV je jedním z ukazatelů používaných při financování nemovitostí. Konkrétní požadovaná úroveň závisí na typu úvěru, nemovitosti, kvalitě projektu, výnosech, zajištění a bonitě dlužníka. U komerčních a investičních nemovitostí mohou banky požadovat nižší LTV než u jiných typů financování.
Znamená to, že banky akceptují netLTV až 80 %?
Takto obecně to tvrdit nelze. Banky zpravidla posuzují LTV konkrétního úvěru a konkrétní zástavy, zatímco netLTV skupiny e-Finance je souhrnný ukazatel čistého zadlužení celé skupiny vůči hodnotě jejího nemovitostního portfolia. Tyto ukazatele proto nelze bez dalšího přímo zaměňovat.
Jak se netLTV počítá?
Pro účely tohoto zveřejnění se netLTV počítá jako čistý dluh (netDebt) dělený hodnotou nemovitostí. K 31. 12. 2025 činil netDebt předběžně 1 481,053 mil. Kč a hodnota nemovitostí 2 368,510 mil. Kč. Výpočet tedy činí 1 481,053 / 2 368,510 = 62,53 %, po zaokrouhlení 62,5 %.
Znamená netLTV 62,5 %, že hodnota nemovitostí převyšuje čistý dluh?
Ano. Při předběžné hodnotě nemovitostí přibližně 2,369 mld. Kč a čistém dluhu přibližně 1,481 mld. Kč činí rozdíl přibližně 887 mil. Kč. Jde o zjednodušený rozdíl mezi hodnotou nemovitostí a čistým zadlužením skupiny.
Je hodnota 62,5 % konečná a auditovaná?
Ne. Jde o předběžný a neauditovaný ukazatel založený na aktuálně zpracovaných konsolidovaných podkladech k 31. 12. 2025. V průběhu dokončování konsolidačních, závěrkových, oceňovacích a auditorských prací se může ještě mírně změnit.
Je netLTV ukazatel podle IFRS?
Ne. netLTV ani netDebt nejsou účetní ukazatele definované standardy IFRS. Jde o alternativní finanční ukazatele, které doplňují účetní údaje a pomáhají popsat strukturu financování a relativní zadluženost skupiny.
Upozornění
Uvedené údaje představují předběžné a neauditované konsolidované finanční ukazatele skupiny e-Finance k 31. 12. 2025. Mohou se v průběhu dokončování konsolidačních, závěrkových, oceňovacích a auditorských prací změnit.
Ukazatele Debt, netDebt a netLTV nejsou účetními ukazateli definovanými standardy IFRS a slouží jako doplňkové ukazatele pro posouzení struktury financování skupiny.
Tento materiál není investičním doporučením ani nabídkou k úpisu nebo koupi cenných papírů.