Jak připravit byt na prodej od dokumentace po prohlídky| e-Finance, a.s.

Prodej nemovitosti představuje významný finanční i administrativní krok, který vyžaduje pečlivou přípravu, dostatek času a odborný přístup. Správně připravený byt přiláká bonitní zájemce, zkrátí dobu prodeje a maximizuje prodejní cenu. Pamatujte, že úspěšný obchod stojí na třech základních pilířích: právním prověření, funkčním technickém stavu a dokonalém prvním dojmu.

Fáze / pilíř prodeje	Klíčové úkony a dokumenty	Na co si dát pozor / Rizika
Právní a administrativní příprava	List vlastnictví, prohlášení vlastníka, rozpis měsíčních nákladů (energie, fond oprav), stav naspořených prostředků a úvěrů SVJ.	Právní vady (věcná břemena, spoluvlastnické podíly, nesouhlasící hranice pozemku).
Stanovení ceny (ocenění)	Cenové mapy, online kalkulačky, srovnání reálných prodejů, posudek soudního znalce / realitního specialisty.	Nereálná cena (předražený byt odradí, podhodnocený vás připraví o zisk).
Celkový technický stav	Oprava funkčních prvků (voda, elektřina, okna, podlahy, topení), doložení účtenek a povolení.	Skryté vady (ze zákona za ně prodávající odpovídá), zbytečně drahé rekonstrukce bez ekonomického smyslu.
Vizuální prezentace (home staging)	Profesionální fotografie, neutrální „hotelový“ dojem, odstranění osobních věcí a dekorací, dostatek světla.	Fotografie z mobilu, přeplněný prostor nábytkem, nepřipravený a neuklizený byt.

Tři nejdůležitější pilíře úspěšného prodeje nemovitosti

Právní a administrativní prověření: Ještě před oslovením kupců vyřešte veškeré právní vady. Pro kupujícího si připravte kompletní podklady k nemovitosti i příslušenství (parkovací stání, sklepní kóje, spoluvlastnické podíly na pozemku). Transparentně doložte měsíční náklady na provoz i hospodaření SVJ.
Funkční technický stav bez skrytých vad: Nemovitost nemusí projít generální rekonstrukcí, ale klíčové rozvody a prvky (elektřina, voda, topení) musejí být plně funkční. Všechny provedené úpravy doložte fakturami. Zásadní závady nikdy nemaskujte – prodávající za skryté vady odpovídá ze zákona. Kupujícího rovněž informujte o plánovaných investicích domu (zateplení, oprava střechy).
První dojem a profesionální home staging: Inzerát prodávají fotografie. Využijte služeb profesionálního fotografa. Byt před prohlídkami důkladně ukliďte, vyvětrejte a odstraňte osobní předměty (rodinné fotografie, nadbytečné dekorace). Prostor musí působit světle, vzdušně a neutrálně, aby si v něm zájemce dokázal představit své vlastní bydlení.

Prodej svépomocí vs. realitní kancelář vs. alternativní investice

Prodej přes realitní kancelář: Šetří čas s prezentací, sepsáním kupních smluv a organizačním zajištěním prohlídek. Nevýhodou bývá provize za prodej, vysoká vytíženost makléřů nebo jejich proměnlivá odborná úroveň.
Investiční alternativa bez starostí o nemovitost: Držet fyzickou nemovitost vyžaduje vyšší vstupní kapitál, čas na správu a znalost trhu. Koncern e-Finance, a.s. nabízí pohodlnou alternativu v podobě investice do dluhopisů s garantovaným ročním výnosem až 9 %. Takto získaný kapitál využívá skupina e-Finance pro vlastní investice do ziskových projektů – obchodních a administrativních budov, hotelů a rezidenčních nemovitostí. Získáváte tak pravidelný výnos bez starostí s nájemníky, opravami či prodejem.

Doplňující informace k prodeji nemovitosti:

Časová náročnost prodeje: Příprava, inzerce a samotný prodej nemovitosti obvykle trvá 3 až 5 měsíců v závislosti na lokalitě.
Právní jistota: Při prodeji bytu vždy trvejte na úschově kupní ceny (advokátní, notářská či bankovní úschova) až do zápisu nového majitele do katastru nemovitostí.
Daň z příjmu a časový test: Od daně z příjmu fyzických osob jste osvobozeni, pokud jste v nemovitosti prokazatelně bydleli alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo pokud ji vlastníte dostatečně dlouho (tzv. časový test činí 10 let pro nemovitosti nabyté od roku 2021, resp. 5 let u starších nákupů). Osvobození platí i v případě, že jste v bytě bydleli kratší dobu nebo jej prodali před uplynutím časového testu, ale získané prostředky použijete na uspokojení vlastní bytové potřeby.
Správní poplatky a náklady prodávajícího: Jako prodávající hradíte především poplatky za ověření podpisů na smlouvách (30–50 Kč za podpis) a případné náklady na vyhotovení průkazu energetické náročnosti budovy (PENB), pokud ho nedodá SVJ. Správní poplatek 2 000 Kč za vklad do katastru nemovitostí ze zákona hradí navrhovatel vkladu – v praxi se smluvně plně přenáší na kupujícího, případně se dělí půl na půl. Stejně tak náklady na advokátní či notářskou úschovu kupní ceny obvykle hradí kupující, nebo se o ně obě strany dělí rovným dílem. Daň z nabytí nemovitosti je již zrušena.

FAQ

Co je potřeba zařídit před prodejem bytu?

Před zahájením prodeje je vhodné připravit list vlastnictví, prohlášení vlastníka, dokumenty k příslušenství bytu a přehled měsíčních nákladů. Důležité je také ověřit případná věcná břemena, zástavní právo nebo jiné právní vady, případně spoluvlastnické vztahy. Kupujícímu by měl prodávající umět doložit také informace o hospodaření SVJ a plánovaných investicích domu.

Vyplatí se byt před prodejem rekonstruovat?

Kompletní rekonstrukce nemusí být před prodejem nutně ekonomicky výhodná. Smysl mohou mít opravy zásadních závad, které by kupujícího odradily nebo vedly k požadavku na slevu. Předem je ale vhodné porovnat náklady na opravu s tím, o kolik se může zvýšit prodejní cena. Provedené práce je vhodné doložit fakturami, účtenkami nebo příslušnými povoleními.

Jak stanovit správnou prodejní cenu bytu?

Při stanovení ceny bytu je potřeba zohlednit zejména lokalitu, výměru, dispozici, technický stav a jeho vybavení. Pomoci mohou cenové mapy, srovnání podobných nemovitostí dostupné v inzerci a údaje o skutečně realizovaných prodejích dostupné v katastru nemovitostí. Nabídkové ceny na realitních serverech totiž nemusí odpovídat cenám, za které se byty skutečně prodají. Přesnější odhad rovněž může poskytnout realitní specialista nebo znalec.

Kdo nese odpovědnost za skryté vady prodávaného bytu?

Prodávající může odpovídat za skryté vady, které měl byt už při předání a které kupující nemohl při dostatečné péči včas zjistit. Záleží také na obsahu kupní smlouvy, na tom, zda byl kupující na vadu upozorněn, a na tom, kdy ji oznámil prodávajícímu. Známé technické problémy proto není vhodné maskovat nebo zamlčovat.

Je při prodeji bytu nutná úschova kupní ceny?

Úschova kupní ceny není obecně povinná, představuje však důležitý bezpečnostní prvek. Peníze jsou při ní uloženy u banky, advokáta nebo notáře a prodávajícímu se vyplatí až po splnění dohodnutých podmínek, zpravidla po zápisu kupujícího jako nového vlastníka do katastru nemovitostí. Konkrétní podmínky musí být přesně uvedeny v úschovní smlouvě. Nejčastěji se v praxi využívá úschova advokátní.

Platí se při prodeji bytu daň z příjmu?

Příjem z prodeje bytu může být od daně z příjmů osvobozený. Záleží například na tom, zda měl prodávající v bytě bydliště alespoň dva roky bezprostředně před prodejem, případně zda splní příslušný časový test vlastnictví. U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 obecně činí deset let, u nemovitostí nabytých dříve zpravidla pět let. Osvobození může za určitých podmínek platit také při použití získaných prostředků na vlastní bytovou potřebu.